Locazione: inquilino e locatore possono sciogliere il contratto di comune accordo prima della sua scadenza o dei sei mesi di preavviso?

I contratti di locazione hanno una durata che viene solitamente stabilita di comune accordo tra locatore e conduttore alla luce delle disposizioni normative previste dal nostro ordinamento (vedi Leggi n. 392/198 e n. 431/1998). Spesso sorge però spontaneo il seguente quesito: è possibile risolvere il contratto di locazione prima della scadenza del termine originariamente pattuito e prima del decorso dei sei mesi di preavviso?

Scioglimento della locazione per mutuo consenso ai sensi dell’art. 1372 Codice civile

La risposta è affermativa e trova il suo fondamento nell’art. 1372 Codice civile, il quale riconosce alle parti di un contratto (cioè all’autonomia privata) il potere di sciogliere il medesimo per mutuo consenso (definito anche dalla dottrina mutuo dissenso) in modo tale che gli effetti del rapporto obbligatorio si possano estinguere quando ciò sia deciso di comune accordo. In altri termini, come le parti possono decidere di stipulare tra loro un contratto, così le medesime possono scioglierlo in modo da non restare più vincolate ad esso con gli annessi oneri. Ciò che maggiormente rileva è che le parti del rapporto contrattuale decidano insieme di sciogliere il contratto che li vincola. L’art. 1372 c.c. è una norma generale valevole per tutti i contratti e dunque essa può trovare applicazione anche a quelli di locazione, in cui locatore e conduttore possono accordarsi sul risolvere il rapporto obbligatorio che li vincola prima della sua naturale scadenza. La ragione legata a tale possibilità è quella di preservare sempre la libera volontà comune dei soggetti facenti parte di un rapporto obbligatorio, in modo da scegliere sempre di poter sciogliere il vincolo che li riguarda prima della sua scadenza predeterminata.

Forma scritta della risoluzione consensuale del contratto di locazione

In un precedente articolo del nostro blog abbiamo visto che i contratti di locazione di immobili devono essere stipulati nella forma scritta (si veda Legge n. 431/1998 art. 1, comma 4) e devono essere registrati presso l’Agenzia delle Entrate per i relativi oneri fiscali. L’obbligo di forma scritta è stato ribadito anche dalle Sezioni Unite della Cassazione nella pronuncia n. 18124/2015, statuendo che in mancanza di essa il contratto è caratterizzato da nullità rilevabile dalle parti o d’ufficio dal giudice.  Ebbene, anche la risoluzione consensuale di un contratto di locazione deve essere redatta per iscritto e firmata da locatore e conduttore per attestare pubblicamente tale manifestazione comune di volontà (si veda Cass. civ. sez. III, n. 25126/2006). Più recentemente la Cassazione ha ribadito l’importanza di tale onere, statuendo che non è ammissibile una mera risoluzione del contratto nella forma del tacito consenso (cioè per accordo verbale seguito da fatti concludenti in tal senso), essendo necessario mettere per iscritto una espressa e specifica dichiarazione negoziale tra le parti. In tale scrittura privata sarà opportuno precisare gli accordi presi in tema di restituzione di caparra, di modalità per il rilascio dell’immobile, nonché tutte le ultime impellenze relative alla chiusura delle utenze.

Gli adempimenti da svolgere: comunicazione all’Agenzia delle Entrate e pagamenti

Fatte queste premesse, si può affermare che la risoluzione consensuale della locazione può essere fatta tramite una semplice scrittura privata sottoscritta dalle parti, che successivamente dovrà essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate del luogo ove il contratto è stato stipulato. In mancanza di una comunicazione dello scioglimento per mutuo consenso si dovranno continuare a pagare gli oneri fiscali legati al contratto di locazione. Entro 30 giorni dall’evento di scioglimento del contratto per mutuo consenso, le parti dovranno provvedere a comunicare tale atto all’Agenzia delle Entrate competente per territorio e versare anche la somma di Euro 67 a titolo di imposta di registro. È possibile pagare e comunicare contestualmente la risoluzione tramite il sistema online RLI-web sul sito dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite il modello F24 Elide col codice tributo 1503 e successivamente comunicare tale adempimento col modello RLI oppure recarsi all’ufficio locale per tali incombenze.

Esenzioni per la cedolare secca

Nel caso in cui le parti abbiano optato per il sistema facoltativo della locazione con cedolare secca, implicante la rinuncia ad aggiornare nel tempo il canone di locazione e il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, per queste non sarà dovuto il pagamento dell’imposta di registrazione. In ogni caso le parti hanno il dovere di comunicare l’avvenuto scioglimento entro il termine di 30 giorni all’Agenzia delle Entrate, compilando anche online il modulo RLI.

Avv. Andrea Accardi

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