L’obbligo di registrazione dei contratti di locazione di immobili per uso abitativo

La legge prevede che le locazioni di immobili adibiti ad uso abitativo debbano rivestire la forma scritta ed essere obbligatoriamente registrate quando hanno una durata superiore a trenta giorni.

Tale registrazione deve essere effettuata dal locatore, nel termine di trenta giorni dalla conclusione del contratto e nei successivi sessanta dovrà essere data una documentata comunicazione al conduttore. Il contratto può essere registrato recandosi in un ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate oppure comodamente da casa tramite il loro sito.

La registrazione è obbligatoria per fini fiscali, infatti, dovranno essere pagati una serie di tributi che variano a differenza del regime scelto (ad esempio si può optare per la cedolare secca oppure per il regime ordinario).

Va precisato che il conduttore ed il locatore sono responsabili in solido per il pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto e che la mancata registrazione comporterà una serie di conseguenze.

Ma quali sono le conseguenze in caso di mancata registrazione della locazione ad uso abitativo?

In primo luogo, sono previste delle sanzioni pecuniarie, che vengono calcolate applicando all’imposta dovuta una percentuale variabile a seconda dalla gravità del ritardo.

In secondo luogo, è stato disposto dall’articolo 1, comma 346 della legge 331/04, che il contratto di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, ove non registrato è nullo, dunque non può produrre i suoi effetti.

Non registrare un contratto di locazione equivale a non avere un contratto di locazione valido ed efficace, per cui le parti non saranno tutelate nei loro rapporti, poiché tale accordo scritto non potrà essere fatto valere davanti al giudice in caso di controversia. Dunque, senza la registrazione il locatore non potrebbe ad esempio agire giudizialmente contro il conduttore per richiedere il canone mensile.

Tuttavia, è prevista la possibilità per il conduttore, nei casi di mancata registrazione da parte del locatore, di agire in giudizio per fare accertare l’esistenza del contratto di locazione e fare determinare al giudice il relativo canone dovuto (art 13 L. 431/98).

Siamo difronte ad una nullità atipica di tipo funzionale, prevista per l’inadempimento dell’obbligo di registrazione e che ha una particolarità. Nello specifico, la normativa tributaria concede la possibilità di una tardiva registrazione senza limiti di tempo, a seguito della quale anche l’invalidità civilistica viene sanata con effetto retroattivo (in tal senso Cass. S.U 23601/17).

La Suprema Corte ha affrontato il tema in diverse pronunce chiarendo che siamo davanti ad una forma di ravvedimento operoso coerente con l’esigenza di contrastare l’evasione fiscale ed allo stesso tempo di mantenere stabili gli effetti del contratto come voluti dalle parti (vedi fra le tante Cass. n. 20858/12).

In poche parole, un contratto di locazione non registrato è nullo, ma se viene successivamente registrato torna ad essere valido fin dal momento della stipula, producendo tutti i suoi effetti.

Pertanto, solo dopo la registrazione il locatore potrà chiedere il pagamento al conduttore e trattenere quanto ricevuto, mentre il conduttore non rischierà più di subire l’azioni di rilascio dell’immobile e godrà di esso per tutta la durata prevista dal contratto.

Avv. Fabio Montalto

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