La sublocazione degli immobili ad uso abitativo

Prima di trattare il tema oggetto del presente articolo è necessario puntualizzare alcuni termini tecnici.

La locazione è un contratto con il quale una parte (detta locatore) si impegna a far godere all’altra (detta conduttore), una cosa mobile o immobile, per un dato tempo e ad un dato prezzo. Essa è regolamentata da varie leggi speciali e dal codice civile, che ne fissa la disciplina generale negli articolo 1571 e seguenti.

Per sublocazione, invece, intendiamo quel contratto derivato in forza del quale un bene, che è oggetto di una locazione, viene a sua volta locato dal conduttore ad un altro soggetto.

Più semplicemente in questi casi si realizza il seguente schema negoziale:

  • Il locatore concede in locazione un bene al conduttore, che a sua volta lo concede in sublocazione ad un subconduttore.

Il subconduttore ha le stesse facoltà e gli stessi diritti del conduttore, cioè dovrà mantenere il bene in buono stato e potrà esigere le riparazioni dei difetti e vizi.

In questo articolo daremo delle risposte alle domande più frequenti circa la sublocazione degli immobili urbani adibiti a civile abitazione, che trova la sua regolamentazione nella L.  392 del 1978.

A) la sublocazione immobiliare è legale?

A tale quesito risponde la Legge sulle Locazioni di immobili urbani, che realizza una distinzione fra sublocazione totale (nella quale l’intera abitazione viene concessa ad un terzo) e sublocazione parziale (che si realizza quando soltanto una o più stanze sono oggetto dell’accordo).

Orbene, la sublocazione totale è possibile solo con il consenso espresso del locatore, mentre la sublocazione parziale può avvenire previa comunicazione al locatore, con lettera raccomandata che indichi l’identità del subconduttore, la durata del contratto ed i vani concessi.

Va precisato però che il contratto può prevedere una clausola di divieto espresso di sublocazione, che la renderà illegittima se stipulata.

Questa clausola è prevista nel modello di locazione per studenti universitari, predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti con D.M. del 30 Dicembre 2002.  Tale forma di locazione può essere stipulata dagli iscritti ad un corso di laurea, che risiedono in un comune diverso da quello della sede Universitaria frequentata. Il D.M. del 2002, stabilisce che il modello per studenti universitari può avere una durata compresa fra i 6 mesi ed i 3 anni e dispone diverse agevolazioni per gli studenti, ma vieta la sublocazione.

Tuttavia, non può essere vietato al conduttore o al subconduttore,  la possibilità di ospitare una persona per brevi ed occasionali soggiorni all’interno dei propri spazi, soprattutto quando si tratta di soggetti in difficoltà,  in adempimento del dovere di solidarietà sociale previsto dall’articolo 2 della Costituzione.

Oltretutto, posto che i privati sono liberi di accordarsi per sciogliere o modificare un contratto già stipulato, qualora il locatore ed il conduttore riescano a giungere ad un’intesa, possono eliminare dalla locazione il divieto espresso di sublocazione.

B) cosa succede se si realizza una sublocazione vietata?

Il locatore che scopre una sublocazione irregolare potrà agire in giudizio per la risoluzione del contratto per inadempimento ed una volta ottenutala potrà pretendere la restituzione del bene. Tale provvedimento è efficace sia nei confronti del conduttore che del subconduttore, i quali non potranno opporsi (vedi Cass. 8638/2003).

C) il subconduttore può subire lo sfratto per finita locazione del conduttore?

La giurisprudenza ha evidenziato come la sublocazione sia un rapporto obbligatorio derivato, pertanto, dipendente dalla sorte della locazione principale.
Per tale ragione, lo sfratto per finita locazione esplica i suoi effetti anche nei confronti del subconduttore ancorché estraneo al giudizio, così come hanno effetto nei suoi confronti la nullità e la risoluzione del contratto di locazione principale (in tal senso Cass. 23302/07).

D) il locatore può chiedere al subconduttore le somme non pagate dal conduttore?

La risposta è positiva, infatti l’articolo 1595 c.c. prevede che il locatore, che non ha ricevuto le somme dal conduttore, ha azione diretta il contro il subconduttore, qualora quest’ultimo sia a sua volta inadempiente rispetto alle obbligazioni derivanti dalla sublocazione.

E) la sublocazione immobiliare deve essere registrata?

Al pari del contratto di locazione immobiliare, la sublocazione, quando ha una durata superiore a trenta giorni, deve essere redatta per iscritto e deve essere registrata a pena di nullità, come stabilito dall’articolo 1, comma 346 della Legge n. 331 del 2004.

Per approfondire le conseguenze della mancata registrazione, vi rimandiamo al nostro articolo “L’obbligo di registrazione dei contratti di locazione di immobili per uso abitativo”.

Avv. Fabio Montalto

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